成都房地产策划师培训：房地产产品策划标准一

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一.市场调研（详见房地产市场调研）
二.土地价值研判
　　房地产的价值脱离不了土地的价值，成本构成中土地的价值占有较重要的一块，房地产的升值是土地的升值，而不是设备、材料，这些只会贬值决不会升值。
　　土地的价值决定于位置和时间。房地产界有一个有名的论断就是是地段、第二是地段，第三还是地段。由此可见地段在房地产开发中的重要性，房地产地段价值如此重要是因为土地资源的不可再生性和稀却性。所以作为策划人面对一个土地的时候，一定要读懂这块土地所蕴含的价值，对的起这块土地，把土地的价值发挥到较大。
土地的价值会随着时间的延续而改变，三十年河东，三十年河西。作为策划人一定要有一个长远的认识，不仅看到土地现在的价值，更要注意到土地未来的价值。北京亚运村、奥运村在十年前的今天和十年后的今天，土地的价值简直有天壤之别。香港在亚洲金融危机前后其土地的价值变化又是如此之大。
三. 项目定位
　　根据市场调研的结果和土地价值的挖掘，进行项目的市场细分，寻找目标市场人群。针对目标人群完成项目的市场定位。
　　1.项目市场细分
　　就是指按照项目消费者或用户的差异性把市场划分为若干个子市场的过程。市场细分的客观基础是消费者需求的差异性。
　　2.项目市场细分程度
　　项目市场细分是一个连续的过程，具体要经过划分细分范围。确认细分依据、权衡细分变量、实施小型调查、评估细分市场、选择目标市场、设计项目策略等步骤。
　　3.项目消费者细分因素
　　对项目消费者细分，主要考虑到地理因素、人口因素、心理因素、行为因素、受益因素等，那么就以几个因素简要分析。
　　（1）地理因素。主要变量包括： ①； ②地区； ③城市； ④乡村； ⑤气候； ⑤地形地貌。
　　（2）人口因素。其具体变量有： ①年龄、性别； ②职业、教育； ③家庭人口； ④家庭生命周期； ⑤民族、宗教； ⑥社会阶层。 项目活动的开展要充分注意到人口的因素影响，针对消费者的不同特点，策划出不同口味的项目活动。
　　（3）心理因素。其具体变量有： ①生活格调； ②个性； ③购买动机； ④价值取向； ⑤对价格的感应程度。项目活动与消费者心理因素的关系十分密切。只有根据消费者心理因素不同，推出符合口味的不同档次活动，满足不同消费者的心理需求。
　　4.目标市场选择
　　项目市场细分化之后，选择符合本项目的目标市场。
四.项目概念规划
　　概念规划是策划人员根据项目定位对项目实际规划进行指导性的文件。包括项目开发理念、规划理念、总体布局建议、道路交通建议、景观规划建议、建筑单体规划建议、基础设施配套建议、安防、环保系统建议等。专业的设计公司会根据策划部门出具的概念规划进行具体的建筑设计。
　　1.项目概念规划设计理念
　　项目规划设计理念是一个项目规划设计的灵魂所在，只有设计人员深入的领会了项目的规划设计理念才有可能创造出好的建筑作品。
　　2.项目总体规划布局
　　包括项目功能布局、道路布局、景观绿化布局、空间布局、公建与配套系统布局、项目分期建设意见等。
　　项目功能布局——如住宅、商务、商业配套等功能布局和分配比例建议。
　　项目道路布局——项目交通动线、道路设置、地下、地上车库设置、人车分流等交通布局建议。
　　建筑空间布局——项目总体平面规划、建筑空间层次布局建议。
　　景观绿化系统布局——项目室外室内景观园林设置、绿化布局建议。
　　公建与配套系统布局——项目所在地市政配套设施调查，配套功能配置及安排建议。公共建筑立面、平面、风格、外部环境设计提示。
　　项目分期开发建议——开发周期、规模、组团开发等建议。

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