房价停滞倒逼囤地改革

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香港囤地能够成功，根本上是因为香港是弹丸之地，土地越用越少。但中国内地土地并不缺乏。在早期囤地能够成功，是因为中国改革开放的红利和城镇化的红利共同作用，催生了囤地的价值。

但随着房地产市场供求关系的基本平衡，房价高速上涨的时期已经基本过去。万科总裁郁亮将接下来的十年定义为白银十年，所谓黄金时代已经过去。

供求基本平衡，就意味着除了等少数地区，大多数地方的房价不会暴涨，甚至会停涨。即便在北京、上海等地，2014年以来也失去了涨价的原动力。这进一步瓦解了囤地的基础。

融创中国董事长孙宏斌就此直言，北京、上海土地价格上涨过快，远远超过了房价的涨幅。在当下的房地产形势来看，这是难以为继的。

北科建集团董事总经理王勇向中国房地产报记者表示，随着国内房地产市场逐渐成熟，政策的完善，地价处于高位，现在囤地这种方式获利的空间很小。

王勇认为，相比起一二线城市，三四线城市碰到的问题可能更大，很多地方的规划远远超过了当地城市所能够承接的水平，现在三四线城市住宅市场过剩问题已经凸显。除了产业地产外，囤地的实际意义已经不大。

另一位开发商表示，旅游用地囤地现象是比较严重的，像一些三线旅游城市，土地成本较低，未来升值空间还是看得见的，可能储备一年土地升值的收益就盖过成本了。这也是还能够运用囤地模式的根本原因。

这也逼得手中持有大量土地的开发商，必须重新思考土地策略。

房企需转变思路

“房地产行业的黄金暴利时期已经过去了，这个时代比的是前期的策划能力、产品设计能力，包括成本管理、工程管理、营销能力，甚至是周转速度，我们只能以加快周转的方式来获得利润。”王勇表示。

“不能坐等土地涨价带来利润，不劳而获，企业就只能提高开发能力完善运营体系，快周转可以降低财务成本。”某房企拿地负责人告诉中国房地产报记者，现在很多企业要求拿地后8个月产品入市以实现高周转，以这样的速度往前推，就要求企业在拿地之前就考虑产品类型，做好规划。拿地后两个月之内需要拿到规划证，紧接着就必须开始施工，这需要成熟的产品线支持。

随着房地产市场的逐步完善和调整，土地价格的长期趋于高位，房价的高增长即将成为过去，囤地这种方式已经被越来越多的房企摒弃，取而代之的是更多的房企采用低利润、快周转的运营模式。在一些城市囤地越多可能带来的风险和亏损越多。土地市场的变化，带给企业新的思考，如何运作土地，这个房地产开发中的必要生产资料以得到较大的收益成为大家关注的焦点。

囤地模式难以为继，开发商必须要重新思考拿地和开发的关系，甚至需要重新建立商业模型。这不仅是未来房地产开发的需要，政府也加大了对囤地的打击力度。

现在是时候告别囤地模式了。