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进入2014年，房地产与金融的结合出现提速迹象。

诺承投资与投中研究院联合发布的《2013人民币房地产基金研究报告》显示，去年人民币房地产基金募集规模1381.1亿元，较2012年增长近1倍，与2009年相比，近5年间基金募集规模增长达16倍。房地产基金能否成为房地产行业的主流?

7月26日，在每日经济新闻报社主办的“2014年中国价值地产年会”上，包括新城控股副总裁欧阳捷、景瑞控股执行董事杨铁军等业界高层表示，目前并没对房地产信托基金（REITs）在政策、税收等方面给予支持，加上国内商业地产收益率偏低，房地产信托基金要像发达成为房地产的主流融资模式仍存较大困难。尽管其发展迅速，但也面临募集困难、人才缺乏、风险控制有待提高等难题，要进一步发展需要突破这些瓶颈。

缺乏税收优惠成较大障碍

“中信证券此次发行的REITs是一个很好的尝试，作为一种房地产金融领域的产品，REITs是介于债券和股票之间的一种金融工具，它既类似于债券产品每年都有固定的收益，同时又能享受到房地产租金及资产增值带来的资本增值，为个人投资者提供了可以投资大型房地产物业的资本平台，因此REITs在美国、新加坡、中国香港等市场已经发展得相当成熟。”美国汉斯地产中国副董事尤文沛在 “第四届中国价值地产年会”论坛上表示。

按照海通证券的预测，根据美国2010年上市REITs的规模，我国REITs较终规模有望达到7.72万亿元，能够解决房地产开发16.34%的资金来源，资产证券化的提速有望促进商业地产优胜劣汰，从而推动更多优质商业物业得到蓬勃发展。

但欧阳捷认为，受制于商业物业回报率较低以及缺乏政策优惠支持，REITs至少在短期内不具备增长的条件。

“像恒隆地产等香港房企之所以能在内地经营好商业地产，较重要的是它的资金成本很低，几乎接近于0的利率水平，且贷款期限很长，因此它持有商业物业可以保持较高的回报，也较容易通过REITs等方式实现资产证券化。”欧阳捷认为，与之相对，目前内地商业地产普遍的现状是，租金回报率低于贷款成本，比如说大多数项目的融资成本接近10%，但租金回报只有5%，这意味着持有商用物业往往是负回报，要满足投资者对于房地产信托基金的回报要求几乎不可能，因此内地商业地产几乎是以散售为主。

事实上，REITs在内地发展一直缓慢，世邦魏理仕的研究报告显示，2005年底越秀房地产信托基金（00405，HK）在香港成功上市，成为只以内地物业为交易对象的REITs。但由于相关法律还不完备，REITs一直未正式启动，在近9年的时间里，仅有李嘉诚旗下的汇贤产业信托、内地上市的酒店REITs产品开元信托基金以及拥有日资私募基金背景的春泉产业信托三只REITs成功上市。

在钜派投资集团创新业务事业部总经理蒋竞看来，REITs无疑具备广阔的发展前景，但由于并没有对其提供金融政策、税收政策的支持，因此要实现发展面临重重障碍，中国的REITs市场发展成熟需要各方面的努力，

《每日经济新闻》记者了解到，REITs之所以在美国盛行，较大的优势在税收减免的优惠政策上。对投资人来说，由于REITs属于利润传递机构，经营利润的绝大部分转移给了REITs股东，因此REITs在公司层面是免征公司所得税的。

国泰国证房地产指数分级基金经理徐皓在接受记者采访时表示，越秀房地产信托基金之所以能在2005年成功上市，很大程度上得益于它在上市前旗下的物业已经通过股权交易转让给关联的境外离岸公司，才能逃离了内地发展REITs所面临的税收等多重障碍，让基金的年息回报率能维持在6%~7%的水平。